Статьи

Гражданский кодекс – в части общих правил, действующих для договорных отношений.

Закон об ипотечных кредитах, который определяет основные права и обязанности сторон договора. Существует также большое количество иных нормативных актов по данной тематике.

Кроме этих нормативных актов, применяются постановления и инструкции Государственного Банка Испании, которые регламентируют процесс изменения размера процентов за пользование кредитом.

Перед заключением договора ипотечного кредитования банк обязан представить клиенту к рассмотрению проект договора - Oferta vinculante. В соответствии с Постановлением правительства от 5 мая 1994 года, указанный проект должен быть представлен для изучения заёмщику не позднее, чем за три дня до подписания договора у нотариуса.

Из условий договора Вас, прежде всего, будут интересовать проценты за пользование кредитом и способы их начисления. Прежде чем перейти к теме процентов, напомним, что в договоре должна быть определена ежемесячная квота – сумма, которую Вы будете платить. Она может быть либо дана твёрдой ежемесячной суммой, либо указан способ её исчисления. Кроме того, обратите внимание, что соотношение процент – погашение долга будет изменяться, скорее всего, ежемесячно. Допустим, Вы платите тысячу евро в месяц, при общей сумме кредита сто тысяч евро. Первый платёж выглядит так, сумма долга 100.000 евро:

416 евро – процент за пользование кредитом + 584 евро – погашение суммы долга, в целом квота 1.000 евро.

Второй платёж: сумма долга 100.000 – 584 евро = 99.416 евро
414 евро – процент за пользование кредитом + 586 евро – погашение долга, квота в целом 1.000 евро.

Соответственно, первые годы ипотеки, Вы будете платить большие проценты и на погашение, собственно долга, останется небольшая сумма. В последние годы – наоборот, процент будет низким, в основном Вы будете погашать долг. Приведённый пример является упрощённым. Соотношение процент – погашение долга зависит от способа начисления процента по кредиту.

Существует четыре способа начисления процентов по данным кредитам: неизменяемый процент, изменяемый процент, переменный процент и постоянная квота.

1. При неизменяемом проценте сумма, которую Вы будете платить, не изменится в течении всего срока контракта. Как правило, при таком типе исчисления процентов, бывают выше прочие платежи – в связи с большим риском банка. При официальном понижении квот, как это было в прошлом году, Вы проигрываете.

2. Изменяемый процент. Ежемесячные платежи меняются, в зависимости от понижения или повышения официальных ставок. Недостатком этого способа для Вас является то, что может меняться сумма ежемесячных платежей, причём и не в Вашу пользу.

3. Переменный процент – в первые годы процент постоянный, затем – изменяемый.

4. Постоянная квота – сумма, которую Вы выплачиваете ежемесячно, не меняется. Меняется только соотношение процент – погашение кредита. При этом способе начисления процентов может быть продлён срок предоставления кредита – в случае повышения процентных ставок.

При расчёте необходимой для покупки жилья суммы, не забывайте о том, что существует достаточно много платежей, не входящих непосредственно в стоимость жилья. Это, прежде всего, расходы на нотариуса, внесение данных в регистр недвижимости и на налоги. Эти расходы обычно составляют около десяти процентов от стоимости покупки. Не забудьте также о платежах банку за оформление кредита. Узнайте заранее, возьмёт ли Ваш банк с Вас деньги за это оформление, и, если – да, то сколько процентов.

Изучая предложение о заключении договора, не забудьте поинтересоваться, сколько процентов возьмёт банк при изменении или расторжении договора и преждевременном возврате кредита или его части. Этот платёж регламентирован и не может быть выше одного процента от возвращаемой суммы.

Кроме этих расходов, имейте в виду, что любой банк потребует от Вас застраховать покупаемое жильё, в некоторых банках настаивают и на том, чтобы Вы заключили договор страхования жизни.

Подбирая себе жильё, не забудьте, что сумма ежемесячных платежей не может быть выше, чем тридцать пять процентов чистого дохода семьи. На практике многие банки придерживаются суммы тридцать процентов.