Статьи

Что это означает на практике? Закон говорит о том, что соглашение купли-продажи недвижимости вступает в силу только в случае, когда при его заключении был совершён нотариальный акт. Продавец и покупатель, а также другие заинтересованные стороны (например, банк, если имеется ипотечный кредит), должны ознакомиться с условиями договора, подтвердить, что хорошо понимают всё, что отражено в договоре и подписать его в знак согласия. После чего нотариус составит нотариальный акт, в котором подтвердит, что были выполнены все условия смены собственника недвижимости и оформит изменения в Регистре. Только с этого момента недвижимость имеет нового владельца. Технически изменения в регистре будут записаны позже, но запись будет датирована днём совершения нотариального акта.

Нередко возникают вопросы: «Не сможет ли бывший владелец продать недвижимость ещё раз, ведь сама запись в регистре производится позже, в течении полугода?», «Где гарантия, что человек, который нам сегодня продаёт дом, не продал его вчера ещё кому-нибудь, ведь запись в регистре всегда запаздывает?». На практике, когда в отношении какой-либо недвижимости был заключён договор купли-продажи, в регистре делается специальная отметка, о том, что данное дело находится в производстве и временно невозможны никакие действия с указанной недвижимостью. Если вы после подписания документов у нотариуса, возьмёте в Регистре выписку, владелец ещё будет указан прежний, но будет отметка о том, что имеются ограничения в отношении купли-продажи, получения кредитов и совершения прочих действий.

Вот на что следует обратить внимание при покупке или продаже недвижимости.

Покупка недвижимость со «вторых рук», без посредника

Уточните в местных органах власти состояние здания и план развития населённого пункта. Не так часто, но всё же встречаются дома, при строительстве которых были допущены серьёзные ошибки. Встречаются также панельные дома, при строительстве которых была применена технология, впоследствии признанная ошибочной.
Купив квартиру в таком доме, вы обрекаете себя на перманентную оплату ремонтных работ. Не говоря уже о том, что в конце концов строение может быть признано непригодным к эксплуатации со всеми вытекающими последствиями. Закон обязывает продавца заранее предупредить покупателя обо всех недостатках недвижимости, но на практике это случается далеко не всегда. План развития населённого пункта поможет вам убедиться, что неподалёку от дома не планируют построить автотрассу или ветку железной дороги. Непригодным к эксплуатации дом от этого не станет, но его стоимость значительно снизится.

Попросите продавца дать вам справку от сообщества соседей о том, что в отношении продаваемой недвижимости нет долгов. Это необходимо для того, чтобы потом не вести неприятные тяжбы относительно неуплаты коммунальных платежей.

Если у продавца есть ипотечный кредит, не забудьте, что купля-продажа должна осуществляться с участием представителя заинтересованного банка. Без его присутствия сделка не состоится.

Если вы оформляете кредит на покупаемую недвижимость, необходимо до подписания контракта у нотариуса выполнить все условия – должна произойти оценка недвижимости, банк должен рассмотреть ваши документы и представитель банка должен присутствовать при сделке, либо подписать с вами договор о кредите перед заключением договора купли-продажи.

Не забудьте уточнить с продавцом вопрос уплаты налогов и пошлин с совершаемой сделки.

Покупка новой недвижимостьи, без посредника

Учтите, что запись в регистре собственности возможна только после окончательной сдачи дома в эксплуатацию. Соответственно, на этапе строительства вы не становитесь владельцем недвижимости, а заключаете договор финансового участия в проекте.

В данном договоре необходимо обратить внимание на то, чтобы недвижимость, которую вы в будущем получите, была описана досконально, со всеми подробностями. В частности, должно быть отражено, в каком виде вам недвижимость будет предоставлена (под ключ, либо что-то будете доделывать вы сами), включая описание отделочных материалов, оборудование кухни и т.д. К договору обязательно прилагаются планы и чертежи.

В договоре должны указываться даты платежей, сроки окончания отдельных этапов и строительства в целом, а также санкции за просрочку окончания этапов строительства и сдачи объекта в целом.
Цена недвижимости должна быть указана точно. Требуйте включения в договор пункта о том, что эта цена не может быть повышена.

Обязательно попросите страховые документы – финансовый проект должен быть застрахован. Уточните, каковы условия наступления страхового случая (стихийное бедствие, разорение фирмы-строителя и т.д.) и на какую сумму вы сможете претендовать. Страховую фирму и номер страхового полиса рекомендуется указать в договоре.

Покупка через посредническую фирму

В этом случае посредник должен озаботиться всеми проблемами и взять на себя подготовку и проверку документов. Обычно он же обеспечивает всё необходимое для получения ипотечного кредита. Хотя часто бывает удобнее просить кредит в банке, где вы имеете счёт, особенно если у вас хорошая «банковская история». При работе с посредником обратите внимание на два аспекта. Попросите внести в договор пункт о состоянии покупаемой недвижимости и уточнить процедуру предъявления претензий при выявлении скрытых недостатков. При резервировании понравившейся вам недвижимости попросите внести в документы причины, по которым вы можете отказаться от совершения сделки. Например, возможность возврата залога в случае неполучения ипотечного кредита.

Продажа через посредническую фирму

Основное внимание обратите на случаи, когда вам предлагают заключить эксклюзивный договор. Прежде чем заключить подобный договор, учтите следующее:

- вы течении срока действия договора вы не можете продать недвижимость ни через другую посредническую фирму, ни самостоятельно.

- вы не можете отказаться от продажи, даже если по каким-то причинам передумали продавать.

Если у вас возникли проблемы с продажей, например, вы не учли дополнительные расходы, налоги или платежи банку за преждевременный возврат денег, при расторжении эксклюзивного договора вам придётся заплатить посреднику комиссионные, обычно от 3 до 6 процентов от цены недвижимости. Правда, в этом случае посредник должен доказать, что у него был покупатель желающий приобрести вашу недвижимость.

Иногда договор об эксклюзивной продаже содержит пункт об автоматическом обновлении срока его действия, если стороны не предупредили друг друга заранее об отказе от продолжения договорных отношений.

И общее правило для заключения договоров любого типа. Вы должны очень хорошо понимать сущность заключаемой сделки и всегда заранее обговаривать все экономические аспекты: цену, платежи, возможные долги и т.д. Если вы что-то недопоняли, переспрашивайте. В обязанности нотариуса входит, помимо прочего, разъяснить сторонам-участникам все подробности сделки и удостовериться, что они действительно понимают все правовые последствия своих действий.